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Bei einer geerbten Immobilie zählt nicht Ihr Erbfall, sondern der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Was das für die Zehnjahresfrist bedeutet und wann der Verkauf steuerfrei bleibt.
Spekulationsfrist – gerechnet ab dem Kauf durch den Erblasser, nicht ab dem Erbfall
§ 23 EStG – die Besitzzeit des Rechtsvorgängers wird angerechnet
Die Lage
Eine der teuersten Fehlannahmen im Nachlass: dass die Zehnjahresfrist mit dem Erbfall neu beginnt. Sie tut es nicht. Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf regelmäßig steuerfrei – auch wenn Sie erst seit wenigen Monaten Eigentümer sind. Umgekehrt kann ein kurz vor dem Erbfall gekauftes Objekt steuerpflichtig sein.
In dieser Reihenfolge
Maßgeblich ist der Kaufvertrag des Erblassers, nicht Ihr Grundbucheintrag. Das Datum steht in der Kaufvertragsurkunde oder lässt sich über das Grundbuchamt nachvollziehen.
Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann der Verkauf auch innerhalb der Frist steuerfrei sein. Das ist ein eigener Tatbestand, kein Automatismus.
Liegt der Ablauf nur wenige Monate voraus, ist die Terminierung des Notartermins eine Rechengröße. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Kaufvertrags, nicht der Übergabe.
Die Höhe hängt vom persönlichen Steuersatz und den Anschaffungs- und Herstellungskosten ab. Wir liefern die Objektzahlen, die Ihr Berater dafür braucht.
Häufig übersehen
Spekulationssteuer und Erbschaftsteuer sind zwei Fragen. Die eine betrifft den Verkaufsgewinn, die andere den Erwerb von Todes wegen – sie werden häufig verwechselt.
Für die Frist ist das Datum der notariellen Beurkundung maßgeblich. Ein Übergabetermin nach Fristablauf rettet einen früher geschlossenen Vertrag nicht.
Die Frist knüpft an die Anschaffung des Erblassers – die steuerliche Situation der einzelnen Miterben kann sich dennoch unterscheiden, etwa nach einer Abschichtung.
Persönlich & unverbindlich
Dieser Beitrag gibt einen ersten Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen und Voraussetzungen hängen vom Einzelfall ab; verbindlich beraten Sie Notarin oder Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt und Ihre Steuerberatung. Stand der genannten Vorschriften: 2026.