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Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch senkt den Verkaufswert – berechenbar, nicht beliebig. Wie der Kapitalwert ermittelt wird und welche Käufergruppe solche Objekte kauft.
Wohnrecht und Nießbrauch werden mit Jahreswert × Lebenserwartungsfaktor bewertet
§ 14 BewG – Faktoren aus der amtlichen Sterbetafel
Die Lage
Im Grundbuch steht eine Belastung in Abteilung II: lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch, meist zugunsten des überlebenden Elternteils. Verkaufen lässt sich die Immobilie trotzdem – nur eben nicht zum Preis einer freien. Der Abschlag ist keine Verhandlungssache, sondern eine Rechnung: Jahreswert der Nutzung mal einem Faktor, der sich aus dem Alter der berechtigten Person ergibt.
In dieser Reihenfolge
Wohnrecht und Nießbrauch sind nicht dasselbe. Der Nießbrauch umfasst auch die Erträge – wer vermietet, bekommt die Miete. Das verändert den Wert erheblich.
Grundlage ist die ortsübliche Miete für den belasteten Teil. Für Osterholz-Scharmbeck, Verden und das Bremer Umland sind das andere Werte als für die Stadt Bremen.
Jahreswert mal Vervielfältiger nach Alter der berechtigten Person. Das Ergebnis ist der Abschlag – nachvollziehbar und für beide Seiten überprüfbar.
Oft ist die einvernehmliche Löschung gegen Abfindung für alle besser als der Verkauf mit Belastung. Die Abfindung orientiert sich am selben Kapitalwert.
Häufig übersehen
Selbstnutzer scheiden meist aus. Es bleiben Kapitalanleger, die mit dem Abschlag rechnen können – die Vermarktung muss diese Gruppe gezielt ansprechen.
Eine mündliche Zusage der berechtigten Person, bald auszuziehen, ist für einen Käufer wertlos. Nur die Löschung im Grundbuch beseitigt die Belastung.
Wer Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung schuldet, ergibt sich aus der Bestellungsurkunde – nicht aus der Gewohnheit. Lesen Sie sie vor der Bewertung.
Verwandte Situationen
Persönlich & unverbindlich
Dieser Beitrag gibt einen ersten Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen und Voraussetzungen hängen vom Einzelfall ab; verbindlich beraten Sie Notarin oder Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt und Ihre Steuerberatung. Stand der genannten Vorschriften: 2026.