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Nießbrauch heißt nutzen und Erträge ziehen – der Berechtigte darf die Immobilie auch vermieten. Warum das mehr wert ist als ein Wohnrecht und wie der Abschlag berechnet wird.
Kurz gesagt
Das umfassende Recht, eine fremde Immobilie zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen – der Berechtigte darf sie also auch vermieten und die Miete behalten.
§ 1030 BGB – Nießbrauch an Sachen
In der Praxis
Der Nießbrauch wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und ist meist lebenslang bestellt. Er bleibt bestehen, wenn die Immobilie verkauft wird – der Käufer erwirbt Eigentum, aber zunächst keine Nutzung. Sein Wert wird als Kapitalwert berechnet: Jahreswert der Nutzung mal einem Vervielfältiger nach der Lebenserwartung der berechtigten Person.
Abgrenzung
Nicht dasselbe wie das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB. Das Wohnrecht erlaubt nur, selbst zu bewohnen; der Nießbrauch erlaubt zusätzlich, Erträge zu ziehen. Deshalb mindert ein Nießbrauch den Verkehrswert regelmäßig stärker als ein Wohnrecht am selben Objekt.
Im Erbfall
Sehr häufig, wenn Eltern zu Lebzeiten übertragen und sich die Nutzung vorbehalten haben. Die Immobilie ist dann bereits Ihnen zugeordnet, wirtschaftlich aber noch nicht nutzbar – das überrascht Erben regelmäßig beim ersten Verkaufsgespräch.
Immobilie mit Wohnrecht verkaufenVerwandte Begriffe
Zwei Wörter für denselben Wert – den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag zu erzielen wäre; das Baugesetzbuch stellt beide Begriffe ausdrücklich gleich.
Ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht, das die Bank absichert – sein eingetragener Betrag sagt nichts darüber, wie viel vom Darlehen noch offen ist.
Diese Erläuterung gibt einen ersten Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Voraussetzungen und Fristen hängen vom Einzelfall ab; verbindlich beraten Sie Notarin oder Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt und Ihre Steuerberatung. Stand der genannten Vorschriften: 2026.